I segnali di ripresa per il mercato immobiliare sono ancora deboli ma rilevanti. Il punto di minimo della crisi dovrebbe essere alle spalle, almeno nelle previsioni dei principali Osservatori residenziali.
La flessione più contenuta delle compravendite da maggio 2013 – il Cresme stima una crescita di transazioni del 6% nell’ultimo trimestre dell’anno sullo stesso periodo 2012 e un assestamento nelle costruzioni – e lo spiraglio aperto dalle banche nelle ultime settimane sul fronte erogazione dei mutui fanno sperare quantomeno in una stabilizzazione del mattone residenziale.
«Per il prossimo triennio abbiamo fatto uno sforzo di ottimismo – spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma –, anche se il quadro è ancora di difficile interpretazione». Il lieve miglioramento nelle erogazioni induce a pensare che il punto di maggiore selettività nella concessione di prestiti sia stato superato alla fine del primo semestre di quest’anno. «Questo dovrebbe riflettersi, dall’ultimo trimestre del 2013, in un andamento positivo sulle compravendite – dice –. Sul fronte transazioni, tra il secondo e il terzo trimestre 2013, si è toccato il punto più basso. Non so dire se 407mila compravendite a fine anno sia un dato ottimistico».
In questo contesto ancora debole il trend dei prezzi viaggia al ribasso: le previsioni di Nomisma, basate su prezzi nominali (che non tengono conto dell’inflazione, oggi contenuta sull’1,6-1,7%), vedono quotazioni in calo nel 2014 del 3,10 per cento. Della tendenza negativa si riduce l’entità, mentre il divario tra le grandi città e la provincia è sempre più ampio. «A ripartire in genere sono i grandi centri – dice Dondi –, e poi si mette in moto anche il resto del mercato, con un gap di qualche semestre». Oggi l’indice di liquidità del mercato elaborato da Nomisma si trova su livelli massimi perché non incorpora ancora i timidi segnali di miglioramento. «Si è però interrotta la tendenza all’ampliamento – dice Dondi –, anzi in alcuni casi lo sconto si riduce perché i prezzi di vendita incorporano già una svalutazione fatta dal venditore». Più positivi da Scenari Immobiliari, dove vedono una sostanziale stabilità delle quotazioni per l’anno prossimo.
Anche Tecnocasa rileva un lieve miglioramento a partire dalla scorsa primavera. «Nell’anno che sta per concludersi il mercato immobiliare ha dato ancora segnali di contrazione sia a livello di prezzi sia a livello di compravendite – dice Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi –, anche se, dal secondo trimestre dell’anno, gli operatori hanno iniziato a riscontrare una lieve ripresa della volontà di acquisto. L’anno in arrivo potrebbe non essere diverso, soprattutto se non ci saranno cambiamenti nell’erogazione del credito e sul fronte occupazione, i due elementi che più hanno inciso in questi anni sull’andamento del mercato». Nelle grandi città per il 2014 Tecnocasa prevede una contrazione dei valori del mattone tra -4% e -2 per cento. Stessa previsione da Immobiliare.it, che stima un calo dei prezzi tra il 2 e il 4% per l’anno prossimo.
Milano su tutte sarà la città che terrà meglio i prezzi. Qui l’agenzia delle Entrate ha registrato un incremento delle compravendite nel terzo trimestre 2013 del 9,4% rispetto allo stesso periodo 2012. In queste realtà gli operatori notano un maggior dinamismo: torna l’interesse all’acquisto sia da parte delle famiglie sia da parte degli investitori. Più complessa la situazione nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove – in alcuni casi – il calo dei prezzi potrebbe anche superare il 4-5 per cento.
Da idealista.it sottolineano le condizioni migliori per comprare: l’imposta di registro scesa per la prima abitazione al 2% dal precedente 3%, il calo delle imposte ipotecarie e catastali, il mantenimento degli sgravi fiscali sulle ristrutturazioni dovrebbero determinare un miglioramento delle compravendite a partire dalla metà del 2014. Tuttavia la tendenza al repricing degli ultimi anni non si fermerà provocando un ulteriore aggiustamento dei prezzi nei prossimi due anni.
«Siamo in una fase di potenziale ripartenza – dice Armando Borghi, a.d. di Gabetti – grazie al rallentamento della velocità della discesa delle compravendite. Soffre ancora molto la fascia bassa del mercato, dove non esiste a oggi domanda».
